Er Airbnb en god løsning til sommerhusudlejning ?

Airbnb er en online markedsplads for udlejning af overnatningsmuligheder i hele verden. En tjeneste der har været tilgængelig nu i mange år med udlejning af alt fra lejligheder, hytter, villaer til husbåde. Oprindelig blev tjenesten i Danmark mest brugt til leje af lejligheder til turister i de større byer men i de senere år er flere og flere begyndt at leje sommerhuse igennem tjenesten.

Det store gennembrud kom i 2019, hvor Airbnb lavede en aftale med Skat omkring automatisk indberetning af lejeindtægt, således at udlejerne dermed kunne opnå det store fradrag på 40.900 kr. (2019 sats).

Tjenesten er dermed en stor konkurrent til såvel privatudlejning på eksempelvis Sommerhusportalen men især til de store etablerede sommerhusudlejningsbureauer så som Novasol og Dancenter. Vi oplever på Sommerhusportalen også at flere af vore udlejere enten dropper den private annoncering eller supplerer den private annoncering op med udlejning via Airbnb.

Udlejernes argument for at bruge tjenesten er at det er billigt. Hvor private sommerhusportaler ikke tager provision, så tager de fleste danske sommerhusbureauer mellem 30 og 40% i provision af lejebeløbet. Derfor lyder det utrolig tillokkede at Airbnb kun tager 3% i provision. Hvad de fleste udlejere ikke tænker over er, at Airbnb opkræver op til 20% ekstra i servicegebyr hos lejeren. Havde udlejer selv udlejet direkte til lejer, så kunne udlejer have beholdt 2300 kr. ekstra ved en udlejning til 10.000 kr.

Mange ser det forhøjede skattefradrag ved bureauleje eller Airbnb som en meget vigtig faktor. Og det lyder bestemt også attraktiv med et fradrag på 40.900 kr. i stedet for 11.500 kr. (fradrag ved privat udlejning udenom bureau). Men de fleste glemmer nok her at tage med i beregningen, at man i forvejen har et 40% fradrag og at lejeindtægten indgår som kapitalindkomst, så gevinsten efter skat ved det store fradrag ender på omkring 6.000 kr. Så gevinsten ved det store fradrag er ikke så stor, som den ellers lyder til at være.

Konceptet omkring Airbnb er skræddersyet til håndtering af kortere ophold, typisk på 1-2 dages ophold. Dette er meget afvigende fra det vi normalt kender fra traditionel sommerhusudlejning, hvor de fleste bookinger er på ugebasis med lørdag som skiftedag. Et setup som især er tilpasset de tyske bureaulejere.

Så vælger man at gå all-in med Airbnb, så skal man også være meget fleksibel med sin udlejningskalender, da man så åbner op for korte ophold samt fleksible ankomst- og afrejsedage, hvor man risikerer mange små "huller" i sin udlejningskalender, hvor huset ikke bliver udlejet.

Det skal dog nævnes at man godt kan vælge fast ankomst/afrejsedag samt minimumsophold på Airbnb platformen, men så udnytter man jo ikke rigtig platformen og den fleksibilitet som lejerne søger.

Al kommunikation mellem lejer og udlejer sker via Airbnbs selvbetjeningsplatform. Så længe der ingen problemer opstår, så fungerer dette rigtigt fint. Men opstår der problemer, så melder mange husejere om problemer med at få fat i deres support. Eksempelvis melder mange husejer om problemer med at få udbetalt lejen til tiden. Se evt. de anmeldelser der er skrevet på Trustpilot omkring dette: https://dk.trustpilot.com/review/airbnb.dk

En anden problemstilling er behandling af annulleringer og tvister. Opstår der en tvist, så er der ikke meget hjælp at hente hos Airbnbs support udover en række standardsvar, så her må man selv finde en løsning med lejer. Da hele konceptet beror på anmeldelser, så er man afhængig af positive gæsteanmeldelser, så som udlejer tvinges man næsten til at lade eventuelle tvister falde ud til lejers fordel.

Annulleringer fungerer også anderledes, end man kender fra bureauerne. Her kan man som udlejer annullere hel frem til ankomstdagen - dog mod gebyr til Airbnb (i de fleste tilfælde). Annulleringsregler fra lejers side kan tilpasses til forskellige niveauer, men selv på det mest strikse niveau, risikerer man at lejer annullerer i sidste øjeblik uden nogen form for kompensation.

Trods de nævnte problemer omkring Airbnb, så er det bestemt ikke sådan at fraråder brugen af denne tjeneste. Tværtimod. Vi ser Airbnb som et godt supplement til både privat- og bureauleje.

Faktisk fungerer kombinationen af privat udlejning og Airbnb leje ganske fint sammen. Man er ikke bundet af nogen binding og bestemmer selv priser og hvor meget man ønsker at udleje. Får man samtidig Airbnb lejere som ønsker at komme igen år efter år, så kan man med fordel vælge at udleje til dem udenom Airbnb, og dermed spare deres kommission. Samtidig kan man udnytte at Airbnb indrapporterer til Skat, så udlejer man eksempelvis 40.000 via Airbnb og 40.000 privat, så får man det bedste fra begge verdener.