Skal jeg udleje mit sommerhus ?

Hvis du ikke allerede udlejer dit sommerhus, så går du måske med tanker om at begynde at udleje det i de perioder du ikke selv skal bruge det. Og det er der rigtig meget fornuft i. I hvert fald kan det give det pænt tilskud til den daglige drift af huset. Og en pæn del af indtægten er skattefri.

Med de seneste skatteregler er de første 40.000 kr. (2018 sats) skattefrie.

Af restebeløbet er der et 40% fradrag, så kun 60% af resten beskattes som kapitalindkomst.

Bureau eller privatudlejning ?

De nævnte fradrag er kun gældende, hvis udlejningen sker via et udlejningsbureau, som har indberetningspligt til Skat. Dette skyldes, at man fra politisk side ønsker at komme sort udlejning til livs.

Udlejer du kun dit sommerhus privat, så er fradragssatserne kun halv så høje. D.v.s. at kun de første 10.200 kr. er skattefrie.

Men, hvorfor ikke BÅDE bureau OG privat udlejning ?

Indgår du en udlejningsaftale med et udlejningsbureau, så skriver du som regel under på en udlejningsaftale, hvor det kun er bureauet som må udleje dit sommerhus. Med andre ord, så ser de ikke positivt på, at du selv udlejer sommerhuset. Men udlejningsbureauerne er også godt klar over, at deletjenester og privat udlejning er i høj vækst, så ofte vælger de at lukke øjnene overfor sommerhusejere, som en gang imellem udlejer privat.

Vi anbefaler,at du spiller med helt åbne kort overfor dit udlejningsbureau. Fortæl dem, at du selv ønsker at udleje delvis privat og få det tilføjet i udlejningskontrakten. 9 ud af 10 udlejningsbureauer vil acceptere dette, såfremt de får et minimums antal uger til rådighed i højsæson. Eksempelvis kræver bureauet ”Sol & Strand” kun at de kan disponere minimum 4 uger i perioden 01.07-31.08. Resten kan I ”dele” efter ”først til mølle” princippet.

Med en kombineret privat/bureau aftale, så får du pludselig adgang til det fulde skattefradag (hvis du vel og mærke udlejer op til maks. via bureauet) - og samtidig får du muligheden ved at tjene lidt ekstra ved privat udlejning. Denne model er helt klart vores anbefaling. Lav en aftale med et udlejningsbureau og suppler op med private udlejninger.

Hvorfor overhovedet udleje privat ?

Er det ikke meget nemmere at lade et udlejningsbureau stå helt alene for udlejningen ? Jo, det er det.

Men det tager de sig også godt betalt for. Typisk beholder bureauet 30-40% af lejeindtægten. Det er en del af kagen, du sikkert gerne selv ville kunne beholde lidt mere af…

Derudover er det vigtig at forstå, at udlejningsmarkedet reguleres af udbud og efterspørgsel. I højsæson samt i skoleferierne, så er der ofte flere lejere end udlejere, så her er det ingen sag at udleje dit sommerhus. Men i mellemsæson og lavsæson, så er situationen omvendt. Her udlejes måske kun 30% af alle sommerhuse, så bureauet vil ikke kunne belægge alle sommerhuse. Og det betyder, at dit sommerhus måske vil stå tomt - og dermed ingen lejeindtægt til dig.

Men hvis du derimod arbejder aktivt på at få disse mellem- og lavsæson uger udlejet privat, så er det her at du kan tjene en ekstra skilling.

Prissætning

Vores anbefaling er, at du som privat udlejer ligger dine udlejningspriser en smule under bureaupriserne. Lejerne forventer, at de sparer penge ved at leje privat.

Men husk på ”udbud og efterspørgsel”. I højsæson, d.v.s. påske, uge 29-33, efterårsferien og nytår, er der ofte flere lejere end udlejere, så her kan du godt tillade dig en høj prissætning. Typisk omkring 90% af bureauprisen.

I mellem- og lav sæson, hvor der er ”kamp” om lejerne, så er det vigtigt at du mere konkurrencedygtig på priserne. Her anbefaler vi en prissætning på 50-80% af bureauprisen.

50% kan lyde voldsomt, når nu bureauet ”kun” tager 40%. Men er der tale om en uge i november/december, hvor huset normalt ellers bare vil stå tomt, så er 50% meget bedre end ingenting.

Skiftedag

Udlejer du delvis via bureau, så bør du holde dig til bureauets lørdag til lørdag udlejning, da det er det som fungerer bedst for primært de tyske gæster.

Udlejer du kun privat, så er det dig der bestemmer spillereglerne. Bruger du selv sommerhuset mange gange om året og foretrækker at kunne bruge sommerhuset i weekender fra fredag - så lad fredag være din skiftedag. På den måde kan du tilbyde gæsterne weekendleje hele året, hvilket rigtig mange gæster efterspørger.

Du kan også vælge en kombination, hvor du har lørdag som skiftedag i sommerperioden fra medio juni til medio september - mens fredag er skiftedag i resten af året.

På den måde vil du nok få den maksimale belægning af sommerhuset.

Hvor skal jeg annoncere ?

I medierne er det store Buzz-ord : AirBnB

Hver gang der tales om privat udlejning, så nævnes AirBnB som det nye sort i medierne. Men AirBnB er slet ikke egnet til at det danske sommerhusmarked, hvor udlejningen primært sker på ugebasis med lørdag som skiftedag.

Vælger du at udleje gennem AirBnB, så accepterer du også korttidsleje i højsæson. Og det kan blive en dyr fornøjelse, hvis du en i 14 dages periode som normalt vil kunne indbringe 15.000 kr., må nøjes med en enkelt udlejning fredag-søndag til 2500 kr.

Og så tager AirBnB også provision. Typisk 10-15%.

På Sommerhusportalen kan du komme i gang med at udleje dit sommerhus helt uden det koster dig noget. En Gratis-annonce er som ordet siger helt gratis. Og vi tager ingen provision eller lignende.

Ønsker du maksimal eksponering af dit sommerhus, som anbefaler vi dog vores betalingsannonce til 399 kr., som sørger for visning af dit sommerhus på i alt 5 forskellige portaler. Der skal kun én enkelt udlejning til, før en annonceringsprisen er tjent hjem.

Hvordan kommer jeg i gang ?

Start med at oprette dig som bruger her. Herefter vil du i løbet af få minutter få en email med brugernavn og login, så du kan komme i gang med selve annonceoprettelsen.

Selve annonceoprettelsen, billedupload og prisindtastning kan du nok klare på en halv times tid. Og herefter er annoncen online.

Men vi anbefaler at du lægger lidt ekstra kræfter i at gøre annoncen så spændende som muligt:

Skriv en detaljeret beskrivelse af huset og allier dig med en livline som kan hjælpe med tyskoversættelse af teksten. Sørg for at uploade så mange billeder af huset som muligt. (gratisannoncer har et loft på 8 billeder - mens betalingsannoncer kan have op til 20 billeder). Sørg også for at billederne er lyse og skarpe.

Mørke uskarpe fotos har en negativ indflydelse på en annonce, så hellere upload 4 gode fotos end 8 halvdårlige.

Få angivet dine lejepriser og opdateret din kalender for allerede optagede uger.

Herefter er det bare at læne sig tilbage og vente på at lejerne kontakter dig.

God fornøjelse